住房貸款怎樣影響經濟發展
2007年至2009年，美國經歷了百年一遇的金融風暴。在困境以前的兩年，美國家中的負債總金額翻了一番。它是偶然嗎？創作者覺得，家中負債大幅度升高和接踵而來的家中開支大幅度降低是導致大崩潰、經濟大蕭條及其許多金錢問題的關鍵緣故。
當壓根難題是負債太多時，提升銀行信貸流動性會造成毀滅性的反作用力。過多的家中負債會造成缺失抵押物贖出權，並造成消費降低而存款提升，次之是生產量降低和很多下崗。大家怎樣完畢這類循環系統？僅有金融體制解決對僵硬的負債合同的依靠，大家才可以解決痛楚的泡沫塑料和低迷。
什麼叫泡沫塑料？
像個股或房子那樣的財產，它的價錢應該是哪些的呢？規範的資產定價基礎理論表明，其價錢應當相當於這種財產投資回報率的總數。從個股看，其價錢便是本人擁有個股個人所得預估股利分配的總數，並適度開展時間和風險性匯兌。房子價格可以用潛在性房租收益或個人出租住宅個人所得盈利計算。
泡沫塑料存有嗎？在歷史上有很多價錢迅速升高的事例——如2002—2006年的房地產業興盛或1997—2000年的互聯網興盛。這種事情都以價錢的大崩潰收尾，而且過後大家才稱作泡沫塑料。但假如漲價是真正的，而且是根據那時候對經濟發展市場前景的未來展望，那麼狀況又會怎樣呢？又如何去證實泡沫塑料的確存有呢？
2002年諾貝爾社會經濟學獲得者弗農·史密斯與他的合作方格裡·蘇查內克及阿靈頓·威廉姆斯在1988年發佈了一篇相關泡沫塑料存有的開拓性畢業論文。她們幹了一個試驗，最初給每一位參加者分派一定的現錢和個股，她們能夠 互相買賣。試驗分成15個買賣環節，在每一個買賣環節完畢時，個股的持有者能以同樣幾率得到4種使用價值——0、8、28和60——中的一種股利分配，其期待值為24便士。規範資產定價基礎理論為這一事例中的股票價格出示了準確的使用價值，在一切時段上，股票價格應當相當於個股將來的預估股利分配。因而，在第一階段逐漸時股價應當為24便士×15=360美元，另外該價錢在之後的每一輪買賣上都將降低24便士。史密斯以及合作方讓每一位參加者都瞭解這類計算方式，以保證 她們瞭解她們所買賣的證劵。
史密斯等人為因素試驗結構的自然環境是對真實的世界的一種浮誇敘述，在其中沒有多元性和可變性，也不會有個股終止付款股利分配或本人從個股能夠 獲得數最多或均值盈利那樣的可變性，沒有政治上的可變性，也無須擔憂個股現金流量管理方法發生出錯。假如存有一個銷售市場，其股價相當於預估酬勞的折現率，那麼這一銷售市場便是史密斯的試驗自然環境。殊不知，創作者們發覺了一些異常現象——之後的許多學者都反復得到這一個結果。史密斯試驗中的股票價格起伏十分強烈，在一些狀況下股票價格偏移其基本上使用價值的2～3倍。在22次試驗中，有14次試驗中的股市“依照股利分配來考量，主要表現出了價錢泡沫塑料的特點”。
這類構造與羅伯特·希勒1981年初次證實美國股票市場存有“過多起伏”的狀況令人震驚地類似。希勒的這篇開拓性畢業論文造成了行為經濟學的構建，在通篇中他展現股票價格的起伏運動軌跡遠遠地偏移了事後股利分配轉變所明確的有效區段。以後，1997年傑佛瑞·彭蒂夫對這類狀況開展了簡略的小結，他確認密閉式共同基金的起伏水準要比標的證券的總市值明顯得多。密閉式共同基金與一般的“開放式”共同基金一樣擁有個股和債卷，但一個重要的不一樣取決於密閉式共同基金是獨立買賣的——單獨於標的證券——而且有自身單獨的價錢。從理論上看，密閉式共同基金的價錢應當與標的證券的總額類似。可是，彭蒂夫發覺，狀況常常並不是這樣，封閉基金的價錢偏移了標的證券的使用價值。
全部這種都說明泡沫塑料的確存有，並且他們也可以使價錢大幅度偏移其長期性基本上使用價值。可是大家的難題更為實際：負債與泡沫塑料中間存有關聯嗎？如同金德爾伯格所普遍論述的那般，為何現實世界中的泡沫塑料實例常常隨著著負債的提升？財產價錢應當相當於它所產生的預估總盈利是一種簡易形象化的念頭。債務重組仍未在那樣的測算中充分調動功效，可是假如財產選購人根據借款給自己的選購個人行為股權融資，如同金德爾伯格所表明的各起沫事情那般，個股和房子的價錢就會有升高的原因嗎？財產價錢應當只是在於擁有這種財產能夠得到的投資回報率，無論選購人根據哪些方式為財產選購股權融資。金德爾伯格有關負債在泡沫塑料產生中的必要性的看法難以與規範的標價基礎理論相一致。
如果我們在財產價錢決策中引進負債的功效，就務必偏移規範的資產定價基礎理論。在大家必須考慮到的全球中，財產價錢很有可能按時偏移其將來盈利流的總數，換句話說，這是一個很有可能存有泡沫塑料的全球。也許，在那樣的全球中，負債的確關鍵。這就將大家帶返回弗農·史密斯的試驗，史密斯拓展了他原先的試驗，容許試驗中的外匯交易員以交貨擔保金的方法買賣股票，也即她們能夠 借款買賣股票。依據規範的資產定價基礎理論，有著借款的工作能力對財產價錢沒有一切危害，可是史密斯與合作方大衛·波特的研究發現，容許借債確實能夠 推動泡沫塑料。
為何負債能夠 推動泡沫塑料？
外匯交易員交易財產是為了更好地掙錢。假如外匯交易員瞭解自身買進的是泡沫塑料，在未來還會繼續毀滅，他就不容易選購這種財產。假如財產沒有顧客，那麼泡沫塑料也就不會有了。這一基礎理論說明，僅有在選購人是“開朗者”（對這些擁有“非理性繁榮”念頭的人的婉轉叫法）或選購人堅信在未來財產價錢漲到高些的時候會有“更高的傻子”來接任財產時，泡沫塑料才有可能存有。
如今我們可以逐漸創建一套負債怎樣推動泡沫塑料的基礎理論。羅伯特·吉納科平安不動產科學研究了負債是如何提高開朗者或是這些堅信財產價錢會再次增漲的人的選購工作能力的。負債在提高開朗者將來選購工作能力的另外，也擴大了發生更大笨蛋的幾率。
假定在一個全球中有100套一樣可售的房子，有兩大類人定居在這世界中：開朗者和悲觀主義者。悲觀主義者覺得房子只值10萬美元，反過來，開朗者覺得房子的使用價值要高於25%，為125萬美金，因而開朗者可能在相當於或小於這一額度的一切總需求選購房子。這類有關全球的簡單化實體模型假定大家對財產價錢存有“觀點差別”，如同一切與盆友或親人探討過房子價格的人都瞭解，這僅僅一種非常切合實際的假定。
那麼，在這類情況下房子的具體價錢會是如何的呢？它在於開朗者對悲觀主義者的總數。如果有充足多的開朗者來買這100套房子，那麼全部房子的市場價格都將是125萬美金。可是假如開朗者總數不足多，一些房子毫無疑問會被悲觀主義者選購，那麼全部房子毫無疑問會以10萬美元的價錢售賣。往往發生那樣的狀況，是由於市場競爭代表著一樣的房子一定會以一樣的價錢售賣。因而，價格行情就相當於最少的市場出清價錢，這一價錢將保證 最少有一百個買家。
假定大家這世界逐漸時是沒有負債的，開朗者選購房子時必須現金支付。大家還假定全部開朗者合起來的總財富為250萬美金，因而依照125萬美金的房子價格她們數最多能選購20套房子。開朗者不可以選購全部房子，那麼房子價格必然降低到10萬美元來吸引住悲觀主義者選購。在沒有負債的狀況下，全部房子的價錢全是10萬美元，開朗者選購25套，而悲觀主義者選購剩下的75套。
債券融資的引進是如何危害房子價格的呢？假定大家如今容許開朗者籌集資金房子使用價值的80%。也就是說，在選購房子時，她們在得到借款前僅需付款20%的首付。借款可以極大地提高開朗者的選購工作能力，她們每資金投入一美元的資產，就可以籌集資金4美元的負債。她們如今就可以使250萬美金現錢充分發揮五倍的杠杆效應，促使用以選購房子的資產達到1250萬美金。事實上，開朗者的消費力在負債的適用下獲得提高，她們就能選購銷售市場上所有的100套房子。在我們引進負債時，房子價格將由開朗者的付款意向決策。引進負債後，房子價格快速跳升到每件125萬美金。
在有負債的全球中，開朗者選購了全部房子。她們向每件房子付款了20%的首付款，或是25萬美金，一部分則是籌集資金的借款。可是誰想要借款給開朗者呢？假如不可以相信無損害地取回自身的資產，沒有誰想要放開手自身的救命錢。即然這個世界僅有兩大類人，悲觀主義者務必想要借出去，以變成開朗者的籌集資金。
悲觀主義者想要借出去嗎？悲觀主義者覺得房子的使用價值不容易超出10萬美元，因而他堅信開朗者競價過高。可是他十分想要借10萬美金給開朗者選購125萬美金的房子。為什麼呢？悲觀主義者有房子做質押。依照悲觀主義者的分辨，一旦泡沫塑料裂開，過度自信的開朗者就將迫不得已捨棄首付款，價錢也將返回10萬美元的真正定價上。可是悲觀主義者搞清楚她們的資產是獲得維護的，她們出示了10萬美元的借款，而且房子最後也值10萬美元。
在這個簡易的事例中，負債根據提高開朗者對價格行情的知名度推動了財產價錢的升高。具備譏諷寓意的是，剛好是悲觀主義者——雖然她們並不認可開朗者的公司估值——造成了事兒的產生。沒有悲觀主義者的協助，開朗者沒辦法將房子價格提升 25%。在我們在房子價格奔潰後要想追責時，這是一個重要的經驗教訓。大家更想要責怪“逃避責任的買房者”，她們極力選購房子。可是，僅有在金融機構激進派的發放貸款個人行為下，購房熱才變成很有可能。
在上面的事例中，負債推高了房子價格，但這一定便是泡沫塑料嗎？在大家的經濟大國中，大家將群體分成兩大類，要不是開朗者，要不是悲觀主義者。房子價格升高是不是就意味著泡沫塑料在於二者中哪一方是恰當的。假如開朗者是恰當的，那麼房子價格將維持在提升 後的水準，也就不容易有一切泡沫塑料毀滅或困境。殊不知，假如悲觀主義者是恰當的，那麼房子價格升高將是暫時性的，泡沫塑料將在未來的某一情況下裂開。
除開促長泡沫塑料之外，因為對預估的危害，負債還協助保持了泡沫塑料——最少保持了一段時間。放開貸款政策代表著大量的開朗者在今天和將來都能得到借款，這將促進大家相信未來朗誦會出現更高的傻子用高些的價錢選購這種財產。房地產業盛會越變越大。泡沫塑料會再次澎漲的預估引誘除開朗者之外的別的投機商進到這一銷售市場。必須留意的是，在大家表述的房地產業興盛中存有動物精神要素，雖然負債另外充分發揮著關鍵功效。在大家的架構中，能夠 將開朗者視作非理性行為的買房者，她們想要競價愈來愈高，由於她們堅信房子價格將始終增漲。就此而言，負債觀和動物精神觀並不互相抵觸。
可是較大 的差別取決於負債所充分發揮的功效。在負債觀中，假如非理性行為的開朗者沒法根據債券融資來保持泡沫塑料，那麼泡沫塑料將不容易無法控制。除此之外，假如客觀的投機商堅信開朗者在泡沫塑料擴張的情況下還能得到借款，她們也會進到這一銷售市場。負債充分發揮了主導作用。突顯負債的功效是十分關鍵的，由於一些人覺得負債與大崩潰以前美國的房價泡沫毫不相關。
為何借款造成了泡沫塑料？
如同上邊的事例所說明的，借款人往往想要外借只是是由於相信她們的資產是安全性的。她們堅信即便 房子價格難以避免地發生下挫，基本質押物也可以維護她們。負債往往造成泡沫塑料，一部分緣故是它給了借款人一種歸屬感，即便 泡沫塑料毀滅，她們也不會遭受危害。
可是假如借款人不對會發生什麼原因？假如她們具體曝露在風險性下，狀況又會怎樣呢？回答十分貼近于安德列·施萊弗等常說的“被忽視的風險性”。她們覺得一些徹底沒有想到的不可能的事件往往發生了，是由於投資人忽視了這種很有可能產生的風險性。從房地產業奔潰的狀況看，許多投資人很有可能忽視了房價下跌超出10%的風險性。在金融風暴期內，專案投資金融市場股票基金的大家堅信沒什麼慈善基金會“跌穿基金淨值”，或是還款的名義金額不容易小於資金投入帳戶的額度。
顯而易見，那樣的粗心大意會使投資人犯系統化的不正確，作出槽糕的經濟發展管理決策。真納約利、施萊弗和維什尼表明了金融行業怎樣變大這類粗心大意，進而造成一場全方位的金融業大劫難。關鍵點取決於金融機構所造就的證劵總是在這種遭受忽視的風險性眼前主要表現出易損性。也就是說，賣給投資人的證劵自身就安裝了被忽視的風險性。比如，假如投資人堅信全國各地的房子價格不太可能降低10%或大量，那麼金融機構便會構建一種證劵，除非是發生全國各地房價下跌10%或大量，別的一切狀況都始終不變這類證劵的使用價值。由於這種證劵對投資人而言是零風險的，因此金融機構就很多生產製造。看起來零風險的證劵的提供大張旗鼓擴大，使開朗者能夠 選購更貴的房子，推動了財產價錢泡沫塑料。當房價下跌實際上超出10%時，結果便是金融業大劫難。
向這些忽視了特殊風險性的投資人市場銷售的最好是種類的證券是什麼呢？負債。負債有著獨一無二的特點，它使投資人堅信她們在未來一切狀況下都是會獲得償還。選購了負債的投資人堅信她們所擁有的物品是安全性的，單獨於她們所出示股權融資的基本財產。金融業使投資人堅信她們擁有的是“肯定安全性”的負債，即便 發生了顯著的財產泡沫塑料。這有利於大家瞭解為何金德爾伯格發覺了此外一種在歷史上普遍的情況：負債經常推動財產價錢泡沫塑料，他們看起來肯定安全性。如同他常說，“在許多情況下，個人信用擴大是由於開發設計了對以前傳統式貸幣的替代品。”債務人堅信新的負債專用工具與遭受有色金屬適用或遭受政府部門貸款擔保的貸幣一樣安全性。
風險性忽視架構身後也有另一個經驗教訓：負債專用工具造成投資人只關心很小一部分的各種各樣很有可能結果。因此，她們非常容易忽略基本資訊，乃至對肆無忌憚的詐騙置之不理。比如，假定投資人向一家公司派發了一筆借款，假如投資人堅信她們的借款會獲得還款，即便 公司主管從現錢櫃偷了錢，投資人也會有心忽視這類偷東西個人行為。反過來，假如投資人是股份投資人，代表著她們將共用公司的盈利，她們就會有明顯的主觀因素鑒別這一小偷。負債使投資人堅信她們無須擔憂詐騙，由於她們有財產優先選擇索賠權的維護。
在一個忽略風險性的全球中，對金融科技應當維持一定的猜疑心態。假如投資人系統化地忽視一些不良影響，金融科技就很有可能淪落金融機構用於矇騙投資人選購證劵的密秘專用工具，這種證劵儘管看起來很安全性，事實上卻極為敏感。